あなたが今「実家を売ろう（片づけよう）としたら、名義が亡くなった祖父母や先代のままだった」と気づいたなら、まず誰が今の相続人なのかを戸籍で確認することから始めてください。 名義が古いまま放置されていると、その間に相続人が次々に増えていき、手続きが一気に複雑になります。売却も担保設定もできず、いざ動こうとしたときに「相続人が十数人いた」という事態も珍しくありません。しかも相続登記は2024年4月から義務化され、放置すると過料の対象になり得ます。この記事では、数次相続の考え方、相続人の確定、必要な戸籍、相続登記義務化との関係、司法書士に頼む目安を整理します。
なお、以下は一般的な仕組みの説明です。実際の手続きや費用は事案によって異なり、制度も変わることがあります。具体的な進め方は司法書士・法務局で確認してください。
名義が古いままだと何が困るか
不動産の名義（登記）が亡くなった人のままになっていると、次のような不都合が生じます。
- 売れない・貸せない・担保に入れられない — 不動産を売却したり、リフォーム資金のために担保に入れたりするには、原則として現在の相続人へ名義を変える(相続登記)必要があります。名義が古いままでは、こうした手続きに進めません。
- 相続人が増えていく — 名義人が亡くなってから時間が経つほど、その相続人も亡くなって次の世代へと相続が重なり、当事者が増えます（次項の数次相続）。
- 話し合いが難しくなる — 相続人が増え、面識のない親族や遠方の人が加わると、遺産分割の合意を得ることが難しくなります。
- 過料の対象になり得る — 後述のとおり相続登記は義務化されており、正当な理由なく放置すると過料の対象になることがあります。
「まだ住んでいないから」「売る予定がないから」と放置すると、いざ実家の売却を考えたときに手続きが大きな壁になります。
数次相続とは
数次相続とは、ある人の相続手続きが終わらないうちに、その相続人も亡くなって次の相続が発生し、相続が二重・三重に重なっている状態をいいます。
- たとえば、祖父名義のままの実家について、祖父の相続人だった父も亡くなっている場合、父の相続人（母や子）が父の立場を引き継ぎます。
- こうして世代をまたぐと、当初は数人だった相続人が、いとこや、その配偶者・子まで含めて十数人規模になることもあります。
- 相続人が増えるほど、全員の合意（遺産分割協議）や書類集めのハードルが上がります。相続人全員がそろわない遺産分割協議は、原則として無効になり得るため、一人でも欠けると先に進めません。
数次相続は、時間の経過とともに雪だるま式に複雑化するのが特徴です。だからこそ「気づいたら早めに着手する」ことが重要になります。
相続人の確定（戸籍を遡る・広域交付）
数次相続では、まず「今、誰が相続人なのか」を正確に確定することが出発点です。
- 戸籍を遡って集める — 名義人（たとえば祖父）の出生から死亡までの連続した戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）を集め、その相続人を確認します。さらに、その相続人のうち亡くなっている人がいれば、その人の戸籍も同様に遡り、次の相続人を確認します。これを世代ごとに繰り返します。
- 複数の市区町村にまたがる — 転籍や結婚で本籍が移っていることが多く、戸籍は複数の自治体に散らばりがちです。
- 広域交付制度 — 近年は、本籍地が遠方でも最寄りの市区町村の窓口でまとめて戸籍を請求しやすくする「広域交付制度」が始まっています。ただし請求できる人の範囲や対象となる戸籍に条件があり、扱いは変わることがあるため、窓口や公式情報で確認してください。
戸籍取得の費用（目安） — 一般的な目安として、戸籍謄本(全部事項証明書)は1通450円、除籍謄本・改製原戸籍謄本は1通750円とされることが多いです（金額は目安です。最新は各市区町村で確認してください）。数次相続では戸籍の通数が非常に多くなり、合計で数千円〜1万円以上になることもあります。誰が相続人になりそうかの見当をつけたいときは、相続人の候補を出す（/tools/heirs）も活用できます（正式な確定は戸籍で行ってください）。
必要書類と登録免許税0.4%
相続人が確定したら、相続登記に進みます。一般的に必要となる主な書類は次のとおりです。事案により増減するため、法務局や司法書士で確認してください。
- 被相続人（名義人）の出生から死亡までの戸籍一式（数次相続では各世代分）
- 相続人全員の現在の戸籍
- 被相続人の住民票除票、相続人の住民票
- 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書（協議で分ける場合）
- 対象不動産の固定資産評価証明書
- 登記申請書
登録免許税 — 相続による不動産の名義変更（相続登記）の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4%（1,000分の4）です。たとえば評価額1,000万円の不動産なら4万円が一つの目安になります（軽減措置や免税措置が適用される場合もあるため、金額は事案により異なります）。相続の場合、贈与とは違って不動産取得税は原則かからない点も、生前贈与と比べたときの特徴です。
相続登記義務化(3年・過料)との関係
2024年4月から、相続登記は義務化されました。
- 原則3年以内 — 不動産を相続で取得したことを知った日から、原則3年以内に相続登記を申請する義務があります。
- 過去の相続も対象 — 義務化前に発生していた相続（名義が古いままの実家など）も対象です。この場合は、施行日を起点とする一定の期間内に申請することとされています。数次相続で名義が祖父母のままになっているケースは、まさにこの対象になり得ます。
- 過料 — 正当な理由がないのに期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になることがあります。
- 相続人申告登記 — 遺産分割がまとまらず期限内に通常の相続登記ができない場合に、自分が相続人であることを申し出ておく「相続人申告登記」という簡易な手続きも設けられています。
義務化の詳細は法務省の案内（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00590.html）で確認できます。相続登記そのものの進め方は相続登記の記事もあわせて参照してください。
司法書士に頼む目安
数次相続は、自分だけで進めるにはハードルが高いことが多く、次のような場合は司法書士への依頼を検討する価値があります。
- 戸籍を何世代も遡る必要があり、相続人の人数が多い
- 面識のない親族や、遠方・連絡先不明の相続人がいる
- 遺産分割協議書の作成や、全員からの押印集めが難しい
- 登記申請の書類作成に不安がある
司法書士は戸籍の収集、相続関係の整理、遺産分割協議書の作成、登記申請の代理を得意とします。費用は事案の複雑さ（相続人の数や不動産の数）によって幅があり、あくまで目安として、戸籍収集から登記申請までを一括で依頼すると数万円〜十数万円程度になることが多いですが、事務所や案件により異なります（＝目安）。依頼前に見積もりを確認してください。相続人の対立が深いなど紛争性がある場合は弁護士、費用が心配な場合は法テラス（https://www.houterasu.or.jp/）も検討できます。
急いでやってはいけないこと
- 相続人を確定する前に登記や売却を進める — 相続人を欠いた前提で手続きすると、後からやり直しになりかねません。まず戸籍で全員を確定することが先です。
- 一部の相続人だけで遺産分割協議をまとめる — 全員がそろわない協議は原則として無効になり得ます。
- 実家を独断で処分・解体してしまう — 相続人全員の合意がないまま処分すると、他の相続人とのトラブルになります。
- 「そのうちやる」と放置する — 数次相続は時間が経つほど相続人が増え、費用も手間も膨らみます。しかも相続登記の義務化により過料のリスクもあります。気づいた時点で早めに動くのが結果的にいちばん負担が軽くなります。
専門家に相談すべきケース
- 名義が祖父母や先代のままで、相続人が誰になるか自分では把握できない
- 相続人が多い、面識がない、連絡が取れない人がいる
- 遺産分割協議がまとまらない、または対立している
- 相続登記の義務化との関係で、いつまでに何をすべきか判断したい
戸籍収集・登記は司法書士、紛争性のある遺産分割は弁護士が窓口です。相続登記の一次情報は法務省、費用の相談は法テラスで確認してください。
ケースで確認（祖父名義のままの実家）
具体例で見てみます。あくまで一般的な例で、実際は事情により異なります。
- 前提 — 実家の名義が、2005年に亡くなった祖父のまま。祖父の相続人だった父も2020年に死亡している。相続人になり得るのは、父の配偶者(母)、子(本人ときょうだい)、さらに父のきょうだい(おじ・おば)やその子など、複数世代にわたる可能性がある。本人は実家を売却したいと考えている。
- 時系列 — 2005年に祖父死亡（相続登記されず放置）。2020年に父死亡（数次相続が発生）。2026年に本人が売却を検討して名義が祖父のままと判明。まず祖父の出生から死亡までの戸籍と、父の戸籍を遡って集め、現在の相続人を確定する必要がある。
- ポイント — 名義が古いため相続人が広がっている可能性が高く、戸籍集めと相続人の確定に時間がかかる。相続登記は義務化されており、放置は過料のリスクがある。相続人が多い場合は司法書士に依頼するのが現実的。
- 注意 — これは一例で、相続人の範囲や結論を保証するものではありません。実際の相続人や必要書類は戸籍で確認し、司法書士・法務局に相談してください。
よくある質問
Q. 名義が古いままでも実家は売れますか？
原則として、売却の前に現在の相続人へ名義を変える相続登記が必要です。名義が亡くなった人のままでは、通常は売買の手続きに進めません。まず相続人を確定し、相続登記を済ませることが先決です。詳しくは司法書士に相談してください。
Q. 相続人が何人いるか、どうやって調べますか？
名義人の出生から死亡までの戸籍を遡り、その相続人をたどって確認します。数次相続では世代ごとに繰り返す必要があり、通数が多くなります。自分で難しいと感じたら、司法書士に収集を依頼する方法もあります。
Q. 義務化前に発生していた相続も登記しないといけませんか？
はい。2024年4月の義務化は、過去に発生していた相続も対象とされています。この場合は施行日を起点とする一定の期間内に申請することとされており、放置すると過料の対象になり得ます。期限の考え方は法務局で確認してください。
Q. 相続人全員の合意が取れないときはどうすればいいですか？
遺産分割がまとまらない場合、期限内に自分が相続人であることを申し出る「相続人申告登記」という簡易な手続きがあります。合意そのものについては遺産分割調停などの方法もあるため、弁護士・司法書士に相談してください。
数次相続は、早く動くほど手続きも費用も軽くなります。まずは無料診断で、あなたの実家のケースで何から着手すべきかを整理してみてください。