結論を先に言うと、実家を相続したら「取得を知った日から原則3年以内」に相続登記（名義変更）を申請する必要があります。 2024年4月の義務化で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。過去に相続した未登記の実家も対象で、その分は経過措置により2027年3月末までが期限です。まずは登記が今どうなっているか（名義が誰か）を確認する——これが今日の一歩です。
実家を相続することになったら、まず登記が今どうなっているか（名義が誰か）を確認してください。相続登記は2024年4月から義務化され、期限内に申請しないと過料の対象になり得ます。この記事では、義務化の背景と手順、費用（登録免許税・司法書士報酬）、必要書類、簡易な相続人申告登記までを整理します。
以下は一般的な説明です。制度や必要書類は改正・運用で変わることがあるため、最終的には司法書士などの専門家や法務省（https://www.moj.go.jp/）・法務局で最新情報を確認してください。
相続登記とは・2024年4月からの義務化
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、その不動産の名義を相続人などへ変更する登記手続きです。
- 2024年4月から相続登記が義務化されました。これは、所有者が分からない不動産（所有者不明土地）が全国で増え、土地の管理や活用が難しくなっている問題への対応が背景にあるとされています。
- 過去に相続した、まだ名義変更していない不動産も義務化の対象になり得るとされています。「昔のことだから関係ない」とは限らない点に注意してください。
3年以内の申請・過料の可能性
義務化により、申請には原則として期限が設けられました。
- 原則の期限 — 相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則3年以内（法令上の期限）に相続登記を申請する必要があるとされています。
- 過料の可能性 — 正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になり得るとされています。
- 過去の相続分の経過措置 — 義務化前（2024年4月より前）に相続した未登記の不動産も対象です。この分は経過措置として、2027年（令和9年）3月末までが申請期限とされています。「昔の相続だから」と放置している実家がある人は、この期限が特に重要です。
期限の起算点や「正当な理由」の判断には個別の事情が関わることがあります。自分のケースがどうなるか不安な場合は、法務局や司法書士に確認してください。制度の詳細は法務省の解説（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00590.html）やQ&A（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html）で最新情報を参照してください。
放置のデメリット（売れない・権利関係が複雑化）
相続登記を放置すると、過料のリスク以外にも実害があります。
- 売却や活用ができない — 名義が被相続人のままでは、実家を売ったり担保に入れたりすることが難しくなります。実家の売却を考えるなら、登記は避けて通れません。
- 権利関係が複雑化する — 登記をしないまま次の相続が起きると、相続人がどんどん増え、話し合いの当事者が広がります。世代をまたぐと、面識のない親族と協議することになる場合もあります。
- 書類の収集が難しくなる — 時間が経つほど、必要な戸籍や関係者の協力を得るのが難しくなることがあります。
「とりあえず放置」は、将来の自分や次の世代の負担を増やすことになりかねません。
ケースで考える：放置するとどうなるか
放置の影響をイメージするために、一つのケースで考えてみます。以下は考え方を示す例で、実際の扱いは事情により異なります。
前提 — 3年前に父が死亡。実家は父名義のまま、相続人は母と子2人。「誰も住まないが、いずれ売ればいい」と考えて名義変更をしていなかった。
このケースを時系列で追うと、次のような流れが起こり得ます。
- 相続発生時 — 本来はこの時点から、取得を知った日を起点に原則3年以内の相続登記が求められます（過去の相続分は経過措置で2027年3月末まで）。
- 放置期間中 — 名義が父のままなので、売却も担保設定もできません。固定資産税は相続人が負担し続けます。
- 売却しようとした時 — 買主・不動産会社から「先に相続登記を」と求められ、契約手前で止まります。
- さらに時間が経つと — もし母が亡くなると相続人が増え、協議の当事者が広がって話し合いが難しくなります。
つまり「いずれ売ればいい」という放置は、いざ動くときの手間と当事者を増やしがちです。売却を少しでも視野に入れているなら、登記は先に済ませておくのが安全です。
手順と必要書類の考え方
相続登記の進め方は、遺言の有無や分け方によって変わりますが、大まかな流れは次のとおりです。
- 相続人の確定 — 被相続人の出生から死亡までの戸籍をたどり、相続人を確定します。
- 不動産の特定 — 登記事項証明書などで対象の不動産を正確に把握します。固定資産税の課税明細なども手がかりになります。
- 分け方を決める書類の準備 — 遺言書がある場合はその内容に沿って、ない場合は遺産分割協議書を用意します。
- 登記申請書の作成と申請 — 必要書類を添えて、その不動産を管轄する法務局へ申請します。登録免許税がかかります。
必要書類は、戸籍関係の書類、住民票、遺産分割協議書と印鑑証明書、固定資産評価に関する資料などが一般的ですが、ケースにより異なります。詳細は法務局や司法書士に確認してください。
かかる費用（登録免許税と司法書士報酬）
相続登記の費用は、大きく「登録免許税（法定の税）」と「司法書士に頼む場合の報酬」に分かれます。
- 登録免許税 — 相続による所有権移転登記では、固定資産評価額 × 0.4% が基本です。たとえば評価額1,000万円の不動産なら「1,000万円 × 0.4% ＝ 4万円」が目安です。評価額は市区町村の固定資産評価証明書で確認できます。
- 司法書士報酬 — 自分で申請すれば報酬はかかりませんが、司法書士に依頼する場合の報酬は、一般的に数万円〜十数万円程度が目安です（＝目安。不動産の数・相続人の数・戸籍収集の範囲・事務所により幅があります）。戸籍収集から代行してもらえる場合が多く、複雑なケースほど依頼のメリットが大きくなります。
実費として、戸籍謄本・住民票・評価証明書などの取得手数料も別途かかります。
自分でやるか司法書士か
相続登記は自分で申請することも可能ですが、司法書士に依頼する方法もあります。判断の目安を挙げます。
- 自分でやることを検討しやすいケース — 相続人が少なく関係がシンプル、対象の不動産が一つ、平日に法務局へ相談に行ける、書類収集の手間を惜しまない、といった場合。
- 司法書士に頼むことを検討したいケース — 相続人が多い、代襲相続などで関係が複雑、複数の不動産がある、遠方の法務局が管轄、時間が取れない、書類に不安がある、といった場合。
司法書士に頼むと報酬はかかりますが、書類収集から申請まで任せられ、ミスによるやり直しを避けやすくなります。費用と手間のバランスで選んでください。
相続人申告登記という簡易な方法
分け方がすぐに決まらない場合などのために、相続人申告登記という比較的簡易な仕組みが設けられています。
- これは、相続が開始したことと自分が相続人であることを法務局に申し出ることで、相続登記の申請義務を一旦果たしたものとして扱われることがある、とされる制度です。遺産分割協議が不要で、申出をする相続人一人からでも手続きできるとされる点が、通常の相続登記との大きな違いです。
- 必要書類の目安 — 申出をする人が被相続人の相続人であることが分かる戸籍（被相続人の死亡の記載と、申出人との関係が分かる戸籍謄本）と、申出人の住所を証する書類などが基本とされています。遺産分割協議書や相続人全員の印鑑証明書は原則不要とされ、通常の相続登記より書類が少なくて済みます。
- 登記との違い — ただし、これは正式に名義を確定させる相続登記とは異なります。あくまで「義務を一旦果たした」扱いにとどまり、その不動産を売却したり担保に入れたりするには、最終的に遺産分割の内容に沿った相続登記が別途必要になります。
遺産分割の話し合いが長引きそうなときの一つの選択肢ですが、扱いには要件があるため、利用を検討する際は法務局や司法書士に確認してください。
急いでやってはいけないこと
期限に焦っても、次のような進め方は避けてください。
- 相続登記を「あとで」と放置すること — 正当な理由なく期限内に申請しないと10万円以下の過料の対象になり得るほか、売却・担保設定ができず、次の相続が起きると権利関係が一気に複雑化します。放置に得はありません。
- 分け方が決まらないからと何も申し出ないこと — 話し合いが長引くなら、まず相続人申告登記で義務を一旦果たす道があります。「決まってから」と丸ごと止めないでください。
- 売却の話を名義そのままで進めること — 名義が被相続人のままでは契約手前で止まります。売るなら先に登記です。
- 古い戸籍の収集を後回しにすること — 時間が経つほど関係者の協力や書類の取得が難しくなります。着手は早いほど楽です。
自分のケースで「期限に間に合うか」「相続人申告登記を使うべきか」が不安なら、法務局や司法書士に早めに相談してください。制度の詳細は法務省（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00590.html）でも確認できます。
実家じまいAIでできること
実家じまいAIでは、相続登記を含む名義変更のタスクを整理し、必要書類のチェックや進捗の見える化をサポートします。家族・相続人それぞれの希望を集約し、実家を売るのか残すのかといった方針とあわせて、お金の試算まで一つの流れで確認できます。登記の出発点となる相続人の確定には法定相続人の候補チェックが、書類や財産の整理には整理アプリが使えます。実家の売却を前提にするなら実家を売る手続きの流れ、分け方を決めるなら遺産分割協議書も合わせて確認してください。
専門家に相談すべきケース
- 相続人が多い、代襲相続などで権利関係が複雑
- 長年名義変更しておらず、過去の相続が未処理のまま
- 複数の不動産があり、管轄する法務局が分かれている
- 期限内に申請できるか不安、相続人申告登記を使うか迷う
相続登記は司法書士の専門分野です。書類収集や申請を任せられ、複雑なケースほど依頼のメリットが大きくなります。制度の詳細は法務省（https://www.moj.go.jp/）の公式情報も確認してください。費用が不安な場合は、法テラス（https://www.houterasu.or.jp/）で相談窓口を確認できます。
よくある質問
Q. 何年も前に相続した実家も、相続登記の対象になりますか？
義務化の前に相続した不動産も対象になり得るとされ、経過措置による期限が設けられているとされています。放置は権利関係の複雑化にもつながるため、早めに法務局や司法書士へ確認することをおすすめします。
Q. 相続登記をしないと必ず過料になりますか？
正当な理由なく期限内に申請しない場合に過料の対象になり得るとされていますが、判断には個別の事情が関わります。自分のケースがどうなるか不安なときは、法務局や司法書士に相談してください。
Q. 遺産分割がまとまらないと相続登記はできませんか？
分割が決まらない場合でも、相続人申告登記という簡易な仕組みで申請義務を一旦果たせることがあるとされています。ただし最終的には分割内容に沿った登記が別途必要になる場合があります。詳細は法務局で確認してください。
Q. 相続登記は自分でできますか？
相続人が少なくシンプルなケースなら自分で申請できることもあります。一方、関係が複雑だったり不動産が複数あったりする場合は、司法書士に依頼するとやり直しを避けやすくなります。手間と費用のバランスで検討してください。
登記を含む名義変更の全体像が見えたら、次は具体的なタスクに落とし込む段階です。まずは無料診断で、あなたのケースで着手すべき手続きを整理してみてください。