まず「共有のまま放置しない」と決めることから
あなたが今、実家を兄弟姉妹などの共有名義で相続してどうすればよいか迷っているなら、まず「共有のまま何年も放置しない」と決めることから始めてください。共有名義は、売却も大きな活用も共有者全員の同意が必要で、時間がたつほど相続人が増えて話がまとまりにくくなるからです。早めに、単独名義にするか売って現金で分けるかの方針を家族で話し合いましょう。
「とりあえず全員の名義にしておく」という選択は、その場は公平に見えても、後で身動きが取れなくなりやすい形です。ここでは、共有名義の何が問題か、単独名義にする方法、もめやすい所と予防を順に整理します。以下は一般的な整理であり、実際の取り扱いは事情により異なります。判断に迷うときは司法書士や弁護士など専門家に相談してください。
共有名義の何が問題か
実家を複数の相続人で共有名義にすると、次のような場面で全員の関与が必要になります。
- 売却や大規模な変更には全員の同意が必要 — 共有物の売却や、建物の取り壊し・大きな改築といった変更には、原則として共有者全員の同意が要ります。一人でも反対すれば前に進みません
- 相続を重ねて共有者が増える — 共有者の一人が亡くなると、その持分がさらに複数の相続人に分かれます。年月がたつほど関係者が増え、連絡も同意も取りにくくなります
- 管理や費用負担でもめやすい — 固定資産税や修繕費を誰がどう負担するか、空き家をどう維持するかで意見が割れがちです
共有名義は「全員が少しずつ持っている」状態のため、誰か一人の意向だけでは動かせません。これが、売却も活用も進まなくなる主な理由です。空き家のまま放置するリスクは空き家になった実家をどうするかも参考にしてください。
持分だけを売る場合の注意
自分の持分（共有持分）だけなら、他の共有者の同意がなくても売ること自体は可能です。ただし、注意点があります。
- 持分だけを買う相手は、共有関係に入ることになるため、買い手が限られます。一般の個人はまず買わず、専門の買取業者などが中心になります
- 買取価格は、実家全体を売った場合の「持分割合ぶん」より低くなりやすい傾向があります
- 見ず知らずの第三者が共有者になると、他の相続人との関係がこじれ、かえってもめる原因になることがあります
持分だけの売却は「最後の手段」に近く、まずは共有者どうしで単独名義にまとめる方法を優先して検討するのが一般的です。
共有物分割請求という方法
共有者どうしで話し合っても分け方がまとまらないときは、共有物分割という手続きがあります。
- まずは共有者間の協議で分け方を決めます（協議による分割）
- 協議がまとまらない場合、裁判所に共有物分割請求を起こす方法があります
- 分け方には、現物で分ける、代償金で調整する、売って代金を分けるなどがあり、事案に応じて決まります
裁判による分割は時間も費用もかかります。できれば話し合いで解決したいところですが、どうしてもまとまらない場合の選択肢として知っておくとよいでしょう。裁判まで検討する段階では、弁護士など専門家への相談が必要です。
代償分割・換価分割で単独名義にする
もめにくくするための現実的な方法が、単独名義にまとめることです。主に次の2つの分け方があります。
- 代償分割 — 一人が実家を取得し、その代わりに他の相続人へ現金（代償金）を支払う方法。実家に住み続けたい人がいる場合に向きます。取得する人にまとまった資金が必要です
- 換価分割 — 実家を売って現金化し、その代金を相続人で分ける方法。誰も住まないなら公平に分けやすく、もめにくい方法です
どちらを選ぶかは、住み続けたい人がいるか、資金があるか、公平に分けたいかで変わります。分け方を決めたら、その内容を遺産分割協議書にまとめます。作り方は遺産分割協議書の作り方を参考にしてください。売って分ける場合の売却の流れは実家を売る全体の流れ、活用まで含めた比較は実家を売る・貸す・残す・解体するの比較が参考になります。
ケースで見る（一例）
前提や状況によって流れは変わります。ご自身の状況に置き換えてお読みください。
母が亡くなり、実家を三兄弟の共有名義（各3分の1）で相続した。誰も住む予定はないが、長男は「残したい」、次男・三男は「売って分けたい」と意見が割れていた。
- 最初の数か月：まず全員で集まり、共有のまま放置すると次の相続で関係者が増えて動かせなくなる、と情報を共有した。
- その後の話し合い：長男に住む予定も維持する資金もないことが分かり、換価分割（売って代金を3人で分ける）で合意した。合意内容は遺産分割協議書にまとめた。
- 売却まで：不動産会社に査定を依頼し、売却代金を持分割合に応じて分けた。単独名義にせず共有のまま売る形だったが、全員が売却に同意していたため手続きは滞りなく進んだ。
この家では「早い段階で全員が集まり、放置のリスクを共有した」ことで、意見の対立が長期化する前に方針を決められました。もし数年放置していたら、相続人がさらに増えて合意が難しくなっていたかもしれません。
費用の目安と決まり方
共有名義を解消するときにかかる主な費用は、次のように決まります（金額は目安で、事情により異なります）。
- 相続登記の登録免許税 — 固定資産税評価額 × 0.4%。単独名義にする際も登記が必要です
- 司法書士への報酬 — 相続登記や名義変更を依頼する場合、数万円〜が目安（事務所により異なります）
- 代償金 — 代償分割の場合、取得者が他の相続人へ支払う金額。実家の評価額と持分割合をもとに話し合いで決めます
- 裁判費用・弁護士報酬 — 共有物分割請求まで進む場合にかかります
正確な金額や、代償金の妥当な水準は、実家の評価額によって変わります。司法書士・不動産会社・弁護士など専門家に確認してください。
急いでやってはいけないこと
- 「とりあえず全員の共有名義」で放置する — その場は公平でも、後で売却も活用も全員の同意が必要になり、相続を重ねるほど関係者が増えて動かせなくなります。早めに方針を決めてください。
- 他の共有者に相談せず持分だけを売る — 見知らぬ第三者が共有者になると関係がこじれ、かえってもめます。まず共有者どうしでまとめる方法を優先しましょう。
- 感情的な対立のまま長期間ほうっておく — 固定資産税や維持費はかかり続け、空き家は傷みます。話し合いが難しいときは第三者（司法書士・弁護士）を入れることも検討してください。
よくある質問
Q. 共有名義のまま実家を売ることはできますか？
共有者全員が売却に同意すれば、共有のまま一括で売って代金を持分割合で分けることができます（換価分割）。一人でも反対すると全体の売却は進みません。全員の合意が取れる見込みがあるなら、単独名義にせずそのまま売る方法も現実的です。
Q. 自分の持分だけを売ることはできますか？
自分の持分だけなら、他の共有者の同意がなくても売ること自体は可能です。ただし買い手が専門業者などに限られ、価格も低くなりやすく、第三者が共有者に入ると関係がこじれることがあります。まずは共有者どうしでまとめる方法を優先するのが一般的です。
Q. 話し合いがまとまらないときはどうすればよいですか？
共有物分割請求という手続きがあり、協議でまとまらなければ裁判所に分割を求めることができます。ただし時間も費用もかかります。まずは代償分割や換価分割で話し合う努力をし、難しければ司法書士や弁護士など専門家に相談してください。無料の相談先としては法テラスもあります。
Q. 単独名義にするにはどうすればよいですか？
一人が取得して他の相続人に代償金を払う「代償分割」、売って代金を分ける「換価分割」などで分け方を決め、遺産分割協議書にまとめて相続登記をします。住み続けたい人と資金の有無で選び方が変わるため、司法書士など専門家に相談しながら進めると安心です。
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